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拿地热情不减,保利继续收割低溢价地块

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发表时间:2020-09-30 10:26来源:界面新闻 黄昱

  “三道红线”箭在弦上之际,房企分化明显,部分国企、央企拿地相对更为积极。


  9月27日,广州共成交7宗地块,分别位于黄埔、白云、花都、南沙,其中保利联合体拿下黄埔2宗宅地,总价达34.2亿元,保利置业以22.5亿元拿下花都1宗宅地,越秀以37亿元拿下白云一宗宅地,恒大斥资超37亿元拿下南沙2宗商地和1宗工业地。


  从上述拿地企业来看,除恒大外,保利、越秀均为央企或国企。另外值得注意的是,上述地块的成交总价虽然很高,但溢价率均很低,除黄埔一宗宅地溢价率1.72%、花都宅地溢价率1.4%外,其余地块均以底价成交。


  恒大所拿用地位于广州南沙万顷沙板块,可以算是恒大的定制地块,大概率将建成恒大汽车产业园以及文旅项目恒大童世界。


  恒大在南沙万顷沙投资不少,此前在已拿下一宗工业用地在建新能源汽车生产基地,拿下两宗商住用地建成恒大阳光半岛项目。


  “保利系”无疑是广州当日土拍的最大赢家。保利发展联合翔龙拿下黄埔科学城两宗宅地,楼面价分别为16249元/平、17184元/平,两宗地块均属于黄陂社区长安片区的旧改项目融资地块,而该旧改项目的实施主体为保利发展和翔龙组建的合资公司广州君御房地产开发有限公司。


  除保利发展外,保利发展旗下的保利置业拿下一宗花都中轴线上的一宗住宅用地块,楼面价约10983元/平。公开资料显示,该地块是当日竞争最激烈的的一块土地,一共有6家房企参与竞拍,同时出现了广东保利和保利置业两家保利系成员。


  保利发展和保利置业一直存在“同业竞争”的质疑。2017年保利发展通过股权收购成为保利置业控股股东后,保利发展公告称,未来境内新增的房地产开发项目均由保利发展为主进行开发,以逐步解决保利发展和保利置业的潜在同业竞争。


  尽管如此,保利置业和保利发展之间的“同业竞争”问题并未完全解决,近两三年来更不乏在同一城市的正面竞争的情况。对此,在今年4月的2019年业绩说明会上,保利发展副总经理潘志华认为,由于历史原因,两家公司在少数城市有一定重叠,而且房地产是充分竞争的行业,不存在实质的同业竞争。


  保利发展内部人士对界面新闻表示,之前公告提到的新增项目以保利发展开发为主,但不是完全由保利地产开发。保利发展收购保利置业之前,双方在城市布局上确实有区域限制,但现在区域限制放开,双方是完全市场化竞争的一个情况,允许在同一地方拿地。


  在广州的一天拿下两宗宅地只是保利发展积极拿地的一个缩影。中原地产9月28日提供的数据显示,9月以来,保利发展在全国范围内已拿下9宗地块,权益拿地总金额为106.53亿元,仅次于万科、中海。


  今年以来,保利发展拿地金额大幅提高。上半年,保利发展拿地金额达820亿元,同比增长54%。招商证券指出,上半年保利发展的平均拿地溢价率达22%,与去年同期基本持平,拿地权益比例从去年同期的65.3%提高至73%。


  国金证券分析师赵旭翔指出,政策端收紧对国企开发商来说是更有利的,因为国企开发商在资债指标、拿地强度等各方面均较为稳健,而部分民企开发商为了追求高规模和高增长速度,融资较多,拿地较为激进,未来政策收缩对他们影响更大。


  以近期监管部门拟出台新规控制房企有息负债的增长而设置的“三道红线”为例,保利发展的三个指标均处于红线以内。赵旭翔认为,未来即使监管更为严格,对于保利发展影响也非常小,同时未来房地产市场销售增速可能不会太高,在其它高杠杆开发商受影响以后,保利的市占率将进一步提升。


  融资收紧的信号对民营房企在拿地上已经产生了一定的威慑作用。融创华南区域的一位投资人士对界面新闻透露,现阶段大家都在盘算“三道红线”对拿地的影响,要保证当年拿的地当年最好能售罄,不影响第二年的地票。


  富力地产董事长李思廉在8月24日的业绩会上指出,未来富力拿地仍会以城市更新为主,如果有合适的招拍挂也会参加,不过会放慢一点。另外,富力参与的招拍挂会以短平快项目为主,大型的、一百多亿的尽量不参与,大多数控制在10亿元左右的价格。


  与此同时,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示,疫情过后,土地市场在有些城市快速恢复,甚至超过了以往的地价,但美的置业没有必要激进和高价位拿一些地,还是采取了相对审慎的拿地策略。


  不过从整体来看,房企拿地积极性较高。中原地产研究中心统计数据显示,截至9月底,50大城市年内卖地超过2.96万亿,同比2019年同期上涨幅度高达17%,其中上海、杭州卖地超过2000亿元,北京、南京,武汉、广州等6个城市超过千亿,均刷新历史同期记录。


  中原地产首席分析师张大伟指出,市场传闻房企融资收紧,但总体数据显示房企融资依然在井喷。中原地产研究中心统计数据显示,9月中上旬全国房企境内外融资全面井喷,境内债券发行超过605亿,同比上涨了44%,继续延续了7月来的融资井喷数据。


  “目前实际执行情况下看,房企融资的难度处于历史最低水平,平均融资利润也非常低,平均融资成本票面利率集中,4-5%左右,远远低于去年同期的6-8%”。


  张大伟分析认为,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高,多地再次出现高溢价率土地成交,特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。(完)


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